La Titularización
Por José A. Fonseca
viernes 23, junio 2017
La titularización según el Reglamento de Aplicación de la Ley de Mercado de Valores decreto No664-12 se define como: “… el proceso de movilización de activos que consiste en el agrupamiento o empaquetamiento de bienes o activos generadores de flujos de caja, mediante la creación de un patrimonio separado administrado por una compañía titularizadora, a partir del cual se emiten los valores titularizados cuya fuente de pago exclusivo es el flujo de caja derivado de tales bienes o activos, vinculados al proceso de titularización como activo subyacente.”
La Titularización es una poderosa herramienta que, entre otras cosas, permitirá a las Entidades Financieras facilitar el otorgamiento de créditos hipotecarios a tasas fijas por largos períodos de tiempo. Esto ocurre porque al otorgar hipotecas de largo plazo a tasas fijas, la banca no tiene manera de “calzar” este activo con un pasivo del mismo tenor de reprecio, es decir: si la hipoteca es a 20 años con tasa fija, la banca no tiene pasivos con tasa fija a 20 años, esto origina un riesgo de precio (de tasas de interés) en su balance que viene a ser resuelto con la titularización. La titularización funciona absorbiendo esos créditos a tasas fijas a largo plazo, agrupándolos y emitiendo valores en el mercado de capitales. La ventaja de esto es que en el mercado existen entidades que sí pueden “calzar” el reprecio de estos activos en sus balances, como los Fondos de Pensiones y las Compañías de Seguro, especialmente aquellas que emiten pólizas de vida. Una vez emitidos de los valores de titularizados, la banca que aportó los créditos, recibe dinero que podría ser usado nuevamente en el otorgamiento de más créditos hipotecarios a tasas fijas, generando así un círculo virtuoso de originación de crédito y mejor distribución de riesgo, facilitando el acceso a viviendas a miles de dominicanos y generando así un efecto multiplicador en el sector construcción y, muy importante, en el mercado secundario de viviendas que necesita ganar liquidez. Los valores titularizados serán un nuevo activo que estará disponible en el mercado, esperamos que sea más temprano que tarde, y que permitirá a los inversionistas diversificar sus inversiones. En nuestro país ya existe una empresa Titularizadora, se llama Titularizadora Dominicana (TIDOM), la cual ha estado trabajando arduamente para lograr vencer algunas dificultades regulatorias que son propias de todo nuevo producto, estamos seguros que en un futuro muy cercano tendremos la primera titularización. Sin embargo, debemos señalar, que para que estas tasas de interés de préstamos hipotecarios de largo plazo sean competitivas, deben bajar las tasas de interés libres de riesgo de largo plazo, estas tasas compiten directamente con los rendimientos de las titularizaciones y si estas son muy altas, entonces será difícil encontrar clientes que acepten tomar estos financiamientos y por tanto que tengamos suficientes créditos para titularizar. La titularización es un instrumento que puede generar grandes ventajas a la economía, requerimos el esfuerzo de todos para lograr un producto viable y que aporte a nuestra economía, debemos prestar atención a esas tasas de interés libres de riesgo de largo plazo ya que el comprador de viviendas, especialmente de bajo costo, es muy sensible a la tasa de interés.