Fideicomiso Inmobiliario de Oferta Pública
Por Jorge L. Rodríguez
martes 21, agosto 2018
El Fideicomiso de Oferta Pública (FOP) Inmobiliario se constituye para crear un Fondo donde los inversionistas puedan invertir en un grupo de inmuebles que tengan la posibilidad de generar rentas de alquileres y la posibilidad de incrementar de valor en el tiempo. El Fideicomiso emite valores fiduciarios, los cuales pueden ser adquiridas por inversionistas en el mercado de valores que le otorgan a estos últimos una participación de los beneficios que genere el Fideicomiso. Los FOP Inmobiliarios son instrumentos de renta variable, aunque generan flujos de alquileres estables, los mismos no están garantizados a mantenerse durante la vida del FOP. Los alquileres pueden incrementar o disminuir, los locales pueden ser desalojados o alquilados, el inmueble puede incrementar o disminuir de precio en el tiempo, entre otros.
En los FOP Inmobiliarios el Fideicomitente es quien aporta el o los inmuebles para constituir el Fideicomiso. Con esta estrategia el Fideicomitente puede capitalizar parte o la totalidad de sus inversiones, debido a que pueden vender los activos fijos en el mercado y convertir su inversión en un Activo Financiero. El Fideicomitente se puede quedar como inversionista del Fideicomiso comprando nuevamente participación de las cuotas del Fideicomiso en el mercado luego de que salen a la venta. En adición, cuando las cuotas se colocan en el mercado, los activos se convierten en un producto financiero que cuenta con la liquidez del mercado y pueden venderse y/o comprarse en cualquier momento, pudiendo así los inversionistas (incluyendo el fideicomitente) obtener liquidez de su inversión en cualquier momento. Estas estrategias le permiten al Fideicomitente tener acceso a capital para continuar desarrollando su negocio inmobiliario y la posibilidad de continuar diversificando sus inversiones. Dado que el fondo busca levantar un capital a través de muchos inversionistas el volumen de negocios que puede alcanzar es bien alto.
Los inversionistas que adquieren cuotas del Fideicomiso pueden comprar y/o venderlas en el mercado a través de los Puestos de Bolsa. Esto le permite a los inversionistas hacer líquido su dinero. A diferencia de un inmueble que requiere de tiempo para venderse o hacerse líquido, una cuota se puede vender en el mercado de valores en un solo día. Obviamente los precios de las cuotas varían en el tiempo dependiendo de los factores antes mencionados.
En los FOP Inmobiliarios la administración es llevada a cabo por profesionales de la materia que se dedican a buscar este tipo de negocios. Por supuesto, que sólo con la experiencia y la dedicación que pueden tener para este tipo de negocios, mejora sustancialmente las probabilidades de que los negocios que puedan llevar a cabo sean mejores que los que pudiera conseguir una persona por su propia cuenta.
Esta estrategia les permite a los inversionistas participar en una inversión de renta variable que le ayuda a diversificar su cartera de inversiones. Con los FOP los inversionistas pueden participar en los resultados de una cantidad de propiedades que le permiten disminuir el riesgo de su inversión y obtener una rentabilidad que probablemente de manera individual en el mercado inmobiliario no la puedan obtener. Con esta estrategia también se les abre la oportunidad a personas les encantaría participar de este tipo de negocios que por años solo inversionistas con altos patrimonios han podido desarrollar. Hoy día, con el nacimiento de estos fondos, este tipo de negocios podrá ser explotado por todos los dominicanos con la posibilidad del ahorro.