Fideicomisos Inmobiliarios de Oferta Pública: Su Rendimiento
Por José A. Fonseca
miércoles 20, septiembre 2017
Los Fideicomisos Inmobiliarios de Oferta Pública son aquellos fideicomisos respaldados en inmuebles que generan flujos de alquiler, los inversionistas adquieren valores de fideicomiso y participan de forma directa en la renta obtenida por los alquileres y al vencimiento participarán también en el producto de la venta del inmueble que respalda al fideicomiso. Durante la vigencia del fideicomiso, los inversionistas son de forma indirecta “dueños” de una cuota parte del inmueble (o inmuebles) que conforman el patrimonio del fideicomiso.
Los fideicomisos inmobiliarios de oferta pública permiten a los inversionistas participar de los rendimientos del negocio inmobiliario con algunas ventajas por encima de la participación directa, es decir, hay ventajas en invertir en el fideicomiso por encima de invertir en el inmueble. Algunas de éstas ventajas son:
– Liquidez: El inversionista puede vender su participación de forma total o fragmentada cuando lo necesite, esto es mucho más sencillo y económico que vender un inmueble ya que esto es una transacción de mercado de capitales, vía Bolsa de Valores versus la venta de un inmueble que puede demorar incluso meses. Cuando se vende un inmueble se hace en su totalidad, resulta poco práctico, por no decir imposible, vender la mitad o la cuarta parte del inmueble, los valores de fideicomiso están fragmentados en piezas pequeñas de forma que los inversionistas puedan vender solo una porción.
– Mantenimiento y Gestión: Los inmuebles en los fideicomisos de oferta pública son gestionados por gerentes profesionales que son supervisados por la fiduciaria, de forma que se garantice un adecuado cuidado y una gestión eficiente de los inmuebles y de sus inquilinos, de ésta forma los inmuebles tenderán a preservar su valor de forma más apropiada que inmuebles gestionados individualmente.
¿Cuánto rinden estos fideicomisos inmobiliarios?
Algunos de estos fideicomisos están denominados en dólares aunque los inmuebles estén en RD, esto porque generalmente se negocian para su compraventa y alquiler en contratos en USD. El rendimiento de estos activos es variable, sin embargo se usan dos métricas para calcular su rendimiento:
– La tasa de capitalización o cap rate: Es muy similar al concepto de rendimiento corriente de un bono, consiste en dividir el flujo de alquileres anuales por el valor invertido. Esto da un porcentaje que se interpreta como el rendimiento actual del valor invertido.
– La tasa interna de retorno estimada: El proyecto es valorado por un valuador independiente, el cual generalmente utiliza una metodología basada en el valor presente de todos los alquileres descontados. Si la emisión se realiza al valor arrojado por éste ejercicio, la tasa interna de retorno es equivalente a la tasa a la que se descontaron esos flujos. Esta tasa interna de retorno es un concepto similar al rendimiento al vencimiento de un bono, pero debe tomarse en cuenta que los flujos de alquiler son variables y fueron “estimados” para hacer el cálculo, por lo que la tasa de retorno es también estimada y podría al vencimiento ser mayor o menor que la estimación.