La Titulización
Por José A. Fonseca
miércoles 23, septiembre 2015
Con la aprobación de la Ley 189 – 11: Ley de Desarrollo del Mercado Hipotecario y del Fideicomiso en la República Dominicana, así como del Reglamento 664-12: Reglamento de Aplicación de la Ley de Mercado de Valores, fue viabilizado económica y contractualmente la realización de operaciones de titulización.
Según el diccionario de la Real Academia Española, titulizar significa ”Convertir determinados activos, generalmente préstamos, en valores negociables en el mercado”. El reglamento tiene una definición más amplia, en la cual cito: “Es el proceso de movilización de activos que consiste en el agrupamiento o empaquetamiento de bienes o activos generadores de flujos de caja, mediante la creación de un patrimonio separado administrado por una compañía titularizadora, a partir del cual se emiten los valores titularizados cuya fuente de pago exclusivo es el flujo de caja derivado de tales bienes o activos, vinculados al proceso de titularización como activo subyacente”.
Claramente la definición del reglamento sugiere un ámbito amplio de negocios posibles ya que no solo se podrán titulizar activos de crédito, sino también otros activos que generen caja, a saber: Contratos de servicios, flujos de ventas a plazo, flujos de ingresos por concepto de peajes, derechos de autor y un largo etcétera. También resulta bastante evidente de la definición, que la estructura legal de la titulización deberá ser, exclusivamente, a través de la constitución de un patrimonio separado (fideicomiso) en el que cual serán aportados por el originador los activos a ser titulizados.
En República Dominicana hay dos empresas autorizada por la Superintendencia de Valores para titulizar, i.e., constituir estos patrimonios autónomos con los activos generadores de caja y emitir cuotas de participación en estos patrimonios.
¿Cuál es la ventaja de la titulización?
Como todos sabemos las hipotecas en RD son generalmente a plazos de 10 a 20 años con tasas de interés variable. El hecho de que no consigamos financiar la adquisición de una vivienda, con tasas de interés fijas por 10 o 20 años se debe, a que las entidades financieras (Bancos y Asociaciones) no tienen acceso a fondeo (depósitos) a tasas fijas por plazos equivalentes que le permitan tomar el riesgo de descalce de tasas que implicaría un crédito con tasa fija a esos plazos.
Sin embargo, en el mercado de capitales tenemos inversionistas (generalmente institucionales) que están dispuestos a invertir, en instrumentos con tasas fijas de hasta 20 años. La titulización permitirá a las entidades financieras financiar la adquisición de viviendas a tasas fijas, luego éstas cederán esos préstamos al patrimonio autónomo de titulización para que la empresa titularizadora emita cuotas de participación. De esta forma ganan todos los agentes involucrados: los créditos salen del balance de las entidades financieras, eliminando el riesgo por el descalce de tasas; los compradores de viviendas tendremos acceso a tasas de interés fijas, por lo que podremos planificar claramente nuestras finanzas; ganan los inversionistas al tener un nuevo activo con rendimientos atractivos y; ganarán los constructores que podrán vender más viviendas, generar más empleos y así entramos en un círculo virtuoso donde toda la sociedad se beneficiará.